Vendre une propriété en Espagne en tant que non-résident – Guide 2026
L’Espagne reste un marché très attractif pour les investisseurs internationaux. Vendre un bien immobilier en tant que non-résident exige une compréhension claire de la fiscalité espagnole, de la réglementation locale et de la planification stratégique pour maximiser la rentabilité et réduire les risques.
Pourquoi l’Espagne est stratégique pour les vendeurs non-résidents
L’Espagne offre une économie stable, un marché immobilier transparent et un cadre juridique solide. Des villes comme Madrid et Barcelone attirent des individus à fort patrimoine qui recherchent la préservation du capital, des revenus locatifs ou une valorisation à long terme.
Considérations légales et fiscales pour les non-résidents
Avant de vendre, les non-résidents doivent prendre en compte les points suivants :
1. Impôt sur les plus-values immobilières (IRNR)
Tous les non-résidents sont soumis à un taux fixe de 19% sur les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier, que ce soit un résident de l’UE ou hors UE. Cela s’applique à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, moins les dépenses déductibles.
2. Retenue de 3%
Les acheteurs de biens espagnols à des non-résidents doivent retenir 3% du prix de vente (modèle 211) comme acompte sur l’impôt sur les plus-values. Le vendeur peut ensuite déposer la déclaration (modèle 210) pour ajuster l’impôt réel et demander un remboursement si la retenue excède le montant dû de 19% IRNR.
3. Plus-value municipale
La taxe municipale sur l’augmentation de la valeur des terrains (IIVTNU) s’applique normalement, mais important : si le bien est vendu à perte (prix de vente inférieur au prix d’achat), les récentes décisions du Tribunal Constitutionnel (2026) confirment que la taxe est nulle lorsqu’elle est justifiée par les actes de vente et d’achat.
4. Documents nécessaires
- Acte de vente
- Certificat de non-infraction
- Certificats de conformité EEE, le cas échéant
- Numéro d’identification d’étranger (NIE)
- Justificatifs de dépenses pour déductions IRNR
Résumé des taxes et frais
| Concept | Taux / Observations |
|---|---|
| Impôt sur les plus-values (IRNR) | 19% pour tous les non-résidents |
| Retenue de 3% | Payée par l’acheteur, ajustée via le modèle 210 |
| Plus-value municipale | 0% si la propriété est vendue à perte |
| Notaire, enregistrement et honoraires légaux | Environ 2-3% du prix de vente |
Conseils stratégiques essentiels
- Engagez des conseillers juridiques et fiscaux locaux pour garantir la conformité.
- Vérifiez tous les registres de la propriété et municipaux pour éviter les passifs cachés.
- Déposez le modèle 210 à temps pour réclamer toute retenue excessive de 3%.
- Planifiez vos transactions à l’avance pour respecter les obligations fiscales internationales.
Perspective Professionnelle
Travailler avec des experts garantit que l’opération est sûre, conforme et optimisée pour la liquidité. Mettre en avant l’économie possible sur la plus-value municipale pour les biens vendus à perte constitue un avantage négociable clé.