Vender Propiedad en España como No Residente – Guía 2026
España sigue siendo un mercado altamente atractivo para inversores internacionales. Vender una propiedad como no residente requiere un conocimiento claro de la legislación fiscal española, la normativa local y la planificación estratégica para maximizar la rentabilidad y minimizar riesgos.
Por qué España es estratégica para vendedores no residentes
España ofrece una economía estable, un mercado inmobiliario transparente y un marco legal sólido. Ciudades clave como Madrid y Barcelona atraen a individuos de alto patrimonio que buscan preservación de capital, ingresos por alquiler o apreciación a largo plazo.
Consideraciones legales y fiscales para no residentes
Antes de vender, los no residentes deben considerar lo siguiente:
1. Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (IRNR)
Todos los no residentes están sujetos a un tipo fijo del 19% sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de propiedades, independientemente de si son de la UE o fuera de ella. Esto se aplica a la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisición, menos los gastos deducibles.
2. Retención del 3%
Los compradores de propiedades españolas a no residentes deben retener el 3% del precio de venta (Modelo 211) como anticipo del impuesto sobre ganancias. El vendedor puede presentar posteriormente la declaración (Modelo 210) para ajustar el impuesto real, solicitando un reembolso si la retención excede del 19% de IRNR.
3. Plusvalía Municipal
El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (IIVTNU) se aplica normalmente, pero importante: si la propiedad se vende a pérdida (precio inferior al de adquisición), las recientes sentencias del Tribunal Constitucional (2026) confirman que el impuesto es 0 cuando se acredita con las escrituras de compra y venta.
4. Documentación necesaria
- Escritura de Compraventa
- Certificado de No Infracción
- Certificados de Cumplimiento del EEE, si aplica
- Número de Identificación de Extranjero (NIE)
- Comprobantes de gastos para deducciones de IRNR
Resumen de impuestos y costes
| Concepto | Tipo / Observaciones |
|---|---|
| Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales (IRNR) | 19% para todos los no residentes |
| Retención del 3% | Pagada por el comprador, ajustada mediante Modelo 210 |
| Plusvalía Municipal | 0% si la propiedad se vende a pérdida |
| Notaría, Registro y Honorarios Legales | Aprox. 2-3% del precio de venta |
Consejos estratégicos clave
- Contrata asesores legales y fiscales locales para garantizar cumplimiento.
- Verifica todos los registros de la propiedad y municipales para evitar pasivos ocultos.
- Presenta el Modelo 210 de manera puntual para reclamar cualquier retención excesiva del 3%.
- Planifica las operaciones con antelación para cumplir con obligaciones fiscales internacionales.
Perspectiva Profesional
Trabajar con asesores expertos asegura que la operación sea segura, cumpla con la normativa y esté optimizada para liquidez. Destacar el ahorro potencial de la Plusvalía en propiedades vendidas a pérdida puede ser un punto fuerte en la negociación.